Bước sang năm 2014, thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc rất nhiều vào sự hồi phục của nền kinh tế. Vì vậy, sẽ không có “sốt nóng” về bất động sản, bởi sự phục hồi của nền kinh tế dự báo sẽ không có đột biến. Trong bối cảnh đó, phân khúc nhà ở vẫn là bệ đỡ cho thị trường với tính thanh khoản sẽ dần được cải thiện, và có thể là sự khởi đầu cho chu kỳ phục hồi kéo dài từ 2014 đến 2016. Ngoài ra, với chính sách cho phép phân lô bán nền trở lại, khả năng đất nền cũng sẽ sôi động hơn.

Điểm ấn tượng nhất của thị trường bất động sản năm 2013 là tính thanh khoản đã được cải thiện rõ rệt. Nguyên nhân là do lòng tin của khách hàng đã dần quay trở lại, đồng thời giá cả của các sản phẩm bất động sản cũng giảm về gần hơn với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình. Ngoài ra, thị trường còn được hỗ trợ bởi các chính sách từ Chính phủ đến các bộ, ban, ngành, cũng như sự nỗ lực cố gắng từ chính các doanh nghiệp là chủ đầu tư trong việc triển khai thực hiện đúng tiến độ của nhiều dự án. Có thể thị trường năm 2014 sẽ khá hơn năm 2013, nhưng còn tùy vào nhiều yếu tố. Nếu lãi suất ngân hàng tiếp tục giảm sẽ góp phần kích cầu người tiêu dùng, đồng thời nếu chính sách cho phép doanh nghiệp chẻ nhỏ căn hộ được thúc đẩy mạnh, thanh khoản thị trường sẽ tốt hơn.

 

bat dong san dau nam
Đến thời điểm này giới đầu tư đang hy vọng khi Bộ Xây dựng vừa đề cập đến một nội dung mới trong dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản nhằm tận dụng tối đa nguồn lực từ bên ngoài. Theo đó, các đối tượng tổ chức, cá nhân người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ được mua nhà ở tại Việt Nam. Đây được xem là “cú hích” quan trọng, mang tính quyết định để “phá băng” thị trường trong tương lai gần. Trước tình thế bức bách, các bộ liên quan đến nhà ở đã tham mưu Chính phủ cho phép các tổ chức, cá nhân là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà.

Năm 2008, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định cho phép giới đầu tư nước ngoài có những quyền tương tự như các nhà đầu tư trong nước. Ngay lập tức, trong quý I-2008, đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản tăng vọt lên 5,5 tỷ USD, bằng doanh số của năm 2007. Bởi thế, trong gần một thập niên qua, vốn FDI cho thị trường này luôn chiếm tỷ trọng cao kể cả khi thị trường suy yếu. Riêng trong 11 tháng của năm 2013, dòng vốn này liên tục “đổ bộ” vào Việt Nam, đứng thứ 3 với 20 dự án đầu tư mới. Nếu giải pháp cho phép các tổ chức, cá nhân là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà được Chính phủ đồng ý, thị trường bất động sản của Việt Nam sẽ khởi sắc vào thời điểm 6 tháng cuối năm 2014.

Việc xem xét các khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở phải tuân thủ các quy định về quy hoạch đô thị (quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết) và quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc của khu vực đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Khu vực được chuyển quyền sử dụng đất phải được đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu như: đường giao thông, các tuyến cấp điện, chiếu sáng, thông tin viễn thông, cấp thoát nước… theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở, đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho người dân khi đến ở.

Theo như những dự đoán thì thị trường sẽ khởi động kể từ quý III-2014, bởi vào thời điểm đó nền kinh tế sẽ xuất hiện những dòng vốn FDI rất mạnh mẽ vào thị trường. Dường như để hỗ trợ cho kế hoạch này, hàng loạt các biện pháp của Chính phủ đã được triển khai đồng bộ trong thời gian gần đây. Đó là giảm thuế thu nhập DN, hạ trần lãi suất huy động vốn ngắn hạn, áp dụng việc giảm 50% thuế VAT cho các giao dịch căn hộ thương mại với diện tích sàn dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Việc Chính phủ thông qua phương án nâng trần bội chi từ 4,8% lên 5,3% GDP để mở rộng đầu tư cơ sở hạ tầng trong năm tới sẽ là “chất xúc tác” khiến thị trường BĐS ấm lại nhờ sự kết nối hạ tầng tốt ngày càng hoàn thiện hơn.

Thêm vào đó là quy định mới về phân lô, bán nền. Quy định cho phép các khu đô thị không cần phải bán nhà mà có thể bán đất nền cho người dân tự xây nhà sẽ có hiệu lực từ ngày 5/1/2014 theo Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV.

Mục đích của việc cho phép tiếp tục phân lô bán nền là nhằm “gỡ khó” cho các chủ đầu tư đang mắc kẹt, tăng tính thanh khoản cho các dự án. Tuy nhiên, cũng cần thấy rằng, trong quá khứ hình thức phân lô bán nền đã khiến thị trường rơi vào cảnh hỗn loạn và hậu quả hiện nay là hàng trăm khu đô thị bỏ hoang, các khu biệt thự, nhà liền kề không người ở. Trên thực tế, hình thức kinh doanh phân lô bán nền, thực chất không phải là bán bất động sản mà là bán sản phẩm hình thành trong tương lai. Nó không khác biệt lắm so với bán nhà trên giấy. Nếu hình thức phân lô bán nền được phép triển khai sẽ kích thích rất nhiều người chỉ ngồi găm đất chờ lên giá để bán, tạo ra sự khan hiếm giả tạo. Nếu cấm phân lô bán nền, cấm bán nhà hình thành trong tương lai là buộc các nhà đầu tư BĐS về đúng với vị trí của một nhà đầu tư phát triển tạo lập nên công trình BĐS, khi công trình có thể đưa vào sử dụng mới được bán như một hàng hóa. Như thế, nhà kinh doanh phải đầu tư dự án hoàn chỉnh chứ không làm mỗi việc xin dự án xong là đã bán.

Chỉ mới bước qua mấy ngày của năm mới nhưng trên thị trường bất động sản đã xuất hiện nhiều tín hiệu đáng mừng hứa hẹn năm 2014 sẽ là một năm đầy khởi sắc của bất động sản.

Cúc Anh